中国商业正站在一个独特的历史节点——经济体量跃迁、城市扩张提速、消费需求裂变……在多重变量交织下，中国商业市场呈现出前所未有的“高维竞争”态势，没有太多全球成熟市场的经验作为参考答案。从建国初期的国营供销体系，到改革开放后的实体零售崛起，再到今天新零售的全球领跑，中国商业用40年完成了发达国家百年的三级跳。但这种“压缩式发展”也埋下了隐忧：当人均GDP跨过2万美元门槛时，我们的商业基础设施却面临“版本不兼容”——华东与西南的消费偏好差异可能比欧洲国家间更大；Z世代与银发族的需求鸿沟堪比代际断层；线上渠道的创新速度让实体商业疲于奔命。
更关键的是，中国走了一条与众不同的“商圈先行”道路。不同于发达国家“城市成熟-商业跟进”的自然生长，我们的商业综合体像先锋部队般突进到新城郊区，用钢筋水泥提前标注城市边界。这种模式虽加速了城镇化，却也导致北京五环外与上海临港的购物中心，正和三四线城市的商圈争夺同一批消费者。
中国的经济发展在创造全球奇迹的同时，也开启了一条有别于其他国家的城市商业发展之路。特别是近十五年，与发达国家“城市先行”的模式不同，中国采用“城市商圈先行、城市扩建后置”的模式，在极大扩充城市资产的同时，也使得商业布局变得极为复杂。
图源：3003新葡官方网站商业零售事业部商业调改白皮书城市化进程必然带动商业的发展。然而，中国商业与发达国家商业的发展路径存在显著差异。发达国家的城市化进程显示，当一个国家的城市人口占总人口的比重达到30%-70%时，便进入城市化中期阶段。此时，人口增长和产业聚集效应明显，经济快速发展。为满足人们的娱乐和消费需求，人口密集的中心城区会出现商业步行街。当商业步行街发展到一定程度，经营中高端商品的百货公司和购物中心便会应运而生，进而形成综合性商圈。随着城市化进程的进一步推进，居民向市郊扩散，大型购物中心在郊区大量涌现，最终形成市区商业步行街与郊区大型购物中心并行发展的格局。这种“城市先行，商圈跟进”的模式，在一定程度上促进了商业及商圈的有序扩张。但在中国，由于土地政策的不同，企业自发的商业布局在实现区域地块系统性增值的同时，吸引了人口流入和社会投资，助力区域发展，形成了“商圈先行，城市后置”的独特模式。在这种模式下，百货公司和购物中心在城市中迅速扩张，存量商业面临着复杂且激烈的竞争态势。
在“商圈先行”的发展模式下，中国城市的扩张速度远超世界其他城市。进入 2021 年，商业地产市场结构性失衡导致存量竞争加剧，消费需求端的变化以及诸多不确定因素，给商业企业带来了巨大挑战。从增量开发转向存量精细化运营，主动适应时代变化，打造符合新一代消费群体需求的复合空间，已成为商业企业实现存量盘活和高质量发展的核心关键。
以北京为例，即便在严格的城市规划和管控之下，北京在城市由核心向外围辐射发展的过程中，其商圈发展依然呈现出从无序向新城、向郊区扩张的态势，并导致商业分布出现局部性结构失衡（商业过量与不足同时存在）的现状。
我国商业地产正在经历历史性转折。随着城镇化进程进入下半场，一个不可逆转的趋势正在形成：城市扩张时代终结，存量竞争时代来临。这场变革呈现出两个显著特征：
北京、上海等超大城市主动按下“暂停键”，通过严格的人口控制和用地规划抑制城市无序扩张。但核心商圈的更新改造却掀起新一轮“军备竞赛”，SKP、太古里等顶级玩家不断加码旗舰项目，将竞争推向白热化。
除少数省会城市外，大多数地级市正在经历“单核商圈”的尴尬：70%的三线城市仅维持1个主力商圈消费外流严重，高端消费40%流向周边一线城市，新建综合体空置率普遍超过30%。
这场变革的本质，是商业地产从“规模竞赛”到“效率比拼”的转型。未来的赢家，不是拥有最多项目的开发商，而是最懂运营的资产管理专家。当增量市场的大门徐徐关闭，存量市场的角力才刚刚开始。
当前中国商业竞争格局正在发生深刻变革，城市群内部的商业竞争已成为新常态。在这一背景下，二三线城市的商业发展面临前所未有的挑战：
由于客观条件限制，二三线城市的资源难以支撑多个核心商圈的发展，因此绝大多数二三线城市仅有一个核心商圈。在城市和商业发展的先发优势下，与二线及以下城市相邻的一线或准一线城市，在商业规模和层级上远高于二三线城市，对非本地消费者同样具有强大的辐射和吸引力。以京津冀城市群远端的唐山为例，近七成的本地消费者有前往天津、北京核心商圈购物的习惯，其中近一成的本地消费者前往外市购物的频率超过每月一次。
在城市群竞争、城市扩张放缓、本地商业结构和质量失衡的多重“内卷”之下，卖场调改过程中的精准定位和差异化打造显得尤为重要。在进行调改定位时，必须跳出本地商圈的竞争局限，重新审视竞争与发展，综合考量多种影响因素，实现精准定位和差异化，通过精细化运营和创新商业模式，盘活和优化存量商业。
在商业存量时代，精准定位不再是选择题，而是生存题。只有建立多维差异化优势，才能在激烈的竞争中赢得持续发展空间。未来商业的竞争，将是定位精准度的较量，更是差异化创新能力的比拼。
