2021年以来，轻资产上市浪潮的兴起，以及商业企业对商管公司和REITs的加码，标志着商业地产行业正经历一场深刻的变革：商业资产的轻、重属性逐渐分离。具备规模化供应链管理能力和深度运营能力的零售商，正通过轻资产模式抢占核心区位物业，强化供应链合作，稳固市场地位。传统的“经营管控”模式已升维至“资产价值管控”模式，行业竞争进入新阶段。轻资产模式并非简单的“轻”，其核心在于精准识别具备核心资产价值的商业标的，并构建系统化的运营输出能力。尽管部分企业受限于资产识别能力和运营水平，不得不依赖轻资产商管公司，但此举意味着让渡的不仅是自主经营的利润空间，还包括资产升值主导权和成为核心运营商的机会。轻资产商管公司看重的不仅是物业的自身价值，更是通过占据城市核心区位，实现供应链和消费者规模的扩张，从而反哺企业整体竞争力。占据核心区位的商业项目，并不一定就具备核心资产的价值属性。一个商业项目的真正价值核心在于，它能否成为稀缺品牌以及城市会员的优质服务载体。对于企业而言，对核心商业项目进行深度运维，实现其持续增值，是商业调改的深层次核心诉求之一。然而，在调改过程中，费用成本的上升和短期业绩的下滑不可避免。这就要求企业谨慎衡量，判断哪些商业项目具备远超持续调改投入回报的核心资产属性，从而在资源、时间、人力和费用投入上做出合理的取舍。与传统的资本价值评估不同，核心商业资产价值需要在存量经营和城市更新的背景下重新审视。在传统的资本价值评估中，以交易或融资为导向，对商业项目的价值评估往往侧重于持续增长的运营收益。同时，在物业实体范畴，会参考实物、权益及区位相近且近期有成功交易或融资案例的项目进行价值修正。但这种评估方式，对于企业评估自身正在经营且计划继续持有的商业项目价值，帮助有限。
经过3003新葡官方网站商业零售事业部的深入研究发现，在存量经营和城市更新的背景下，商业项目的价值评估、预期未来收益及增值，可以从三个关键评价端入手：
1、物业资产的区位是否有升值潜力。受城市规划、产业发展和商圈竞争等因素影响，位于主商圈、副商圈、社区商业中心及社区商业的项目，随着消费者和供应链的变化，区位价值可能会逐渐降低；
2、物业资产能否成为稀缺或核心品牌的重要甚至不可替代的渠道和运营载体。
3、物业资产是否能成为城市会员的重要服务载体。
3003新葡官方网站商业零售事业部基于这三个评价端开发的评估模型，能够更有效地识别核心商业资产价值，为企业的资产处置和投资决策提供准确指导。轻资产模式的崛起并非对重资产的否定，而是商业价值逻辑的重构。企业需在轻、重属性间找到平衡，以资产价值为核心，驱动长期竞争力。
